コラム~Column~

不動産仲介のあれこれトピックス

2020年10月21日
コロナショックはいつまで続く?
将来を見据えた売却戦略

2020年10月5日現在、緊急事態宣言が解除されてから、はや5ヶ月が経過しようとしています。
いっこうに収束の兆しは見えず、不動産オーナーは物件を売却すべきか否かの判断の岐路に立たされています。
不動産はどのタイミングで売却するべきか、また、通常の売却の他に検討すべき手段があるのかを解説しましょう。

不動産業界におけるコロナショックの影響

新型コロナウィルスの感染者数は日々の増減こそあるものの、一向に収束の目処が立ちません。
厚生労働省の発表によると、2020年10月4日時点で国内のコロナウィルス感染者数は85,339例にのぼり、死亡者数は1,597名とその被害は甚大です。

不動産オーナーが気にするのは、コロナショックの影響がどれだけ続き、不動産業界にどれだけの脅威を与えるかということでしょう。
例えば、近年非常に人気が高まっており、供給が増えているタワーマンションの事例を見てみます。
2019年末からタワーマンションを購入する人は増加傾向にありましたが、2020年3月11日にWHOがパンデミックの宣言をした直後には、タワーマンションの購入者数はなんとゼロになりました。
他にも賃貸契約のキャンセルや相談件数の減少、入居日変更の相談の増加など、不動産業界からするとお先真っ暗な状況に突入していったのです。

実際に帝国データバンクによる「新型コロナウィルスの影響による上場企業の業績修正動向調査(2020年8月31日時点)」では、1,066社が下方修正を発表しており、全国の関連倒産数は500社に迫る勢い。
「8月の全国企業倒産集計」によると、企業の倒産件数こそ655件の前年同月比2.1%減で前年同月を下回っていますが、「不動産業」に目を移してみると13.6%増と、明らかにコロナショックが響いています。

不動産業界の今後に話を移すと、不動産賃貸については、帝国データバンクの景気予測によると正常化まで時間がかかり、減収減益の見込みと出ています。
住宅販売については、年度内に正常化しない可能性も予測されています。

不動産オーナーは売却を検討すべきなのか

さて、不動産オーナーは売却を考えるべきなのでしょうか。

実際に今のコロナ禍は、リーマンショック並かそれ以上の危機になり得ると予測する専門家もいます。
ただ、リーマンショックとは大きく異なる点があります。それは世界的な金融システムが正常に機能している点です。

単純に考えると、①価格が下落している時期、もしくは今後の下落が予測される時期は早く売るべき、②価格が上昇している時期、もしくは今後の上昇が予測される時期は待つべき、となります。

上記のセオリー通りに考えると、コロナショックの影響で不動産価格が下落するなら、価格が下がる前に早く売ってしまうべきでしょう。
逆にコロナショックが収まり、徐々にでも価格が上昇することが予想できるならば、少し様子を見てから売ることを検討してもいいかもしれません。

しかし、前述した帝国データバンクの景気予測では、不動産賃貸は減収減益が続くと予想がされています。
このまま物件を持ち続けていても不動産の価格は回復せず、気付けば売り時を逃して損をしてしまった、ということになりかねないのです。

よっぽどの経済的余裕があるような方を除き、早めに売却したほうが賢明な判断かもしれません。

売却する方法について

・業者や個人に売却する

不動産の売却は、業者選びが9割と言われています。
大手不動産会社や地域密着型の不動産会社と選択肢は様々ですが、信頼できる業者に任せて売却することが一番堅実な方法です。
大手不動産会社と地元不動産会社のそれぞれのメリットについては、以下の記事でも解説しています。ぜひ参考にしてください。

http://foyu.jp/2020/07/15/大手?地元?不動産の売却を頼む会社を選ぶコツ/

売却までおよそ3ヶ月程度の準備期間を設け、確実に個人の買い手をつけることが最適な売却方法です。「売り急ぎ」は避けたほうがいいでしょう。

ただ、現在のような先が見えない状況においては、とにかくスピード優先で手放す、というのも一つの選択肢です。
そうすると、値段を下げて売る、あるいは不動産の買取業者に売るといった方法があるでしょう。業者買取は価格が市場価格の7〜8割と下がってしまいますが、プロの業者が買い取るためスピードは段違い。1ヶ月で決済まで完了することもあります。
コロナショックで時間的にも経済的にも余裕がない場合は、最低でも業者をきちんと見極めて売却するといいでしょう。

繰り返しになりますが、売却の一番いい方法は、早い段階できちんと準備をして売ることです。しかし、よほどの専門家でもない限りはその売り時の予測は困難でしょう。
もしもの場合に備えて、信頼できる不動産会社と繋がりを持っておくことが大事かもしれません。