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不動産仲介のあれこれトピックス

2021年4月15日
郊外物件オーナー必読! 
2022年「生産緑地問題」から売却競争の激化を読み解く

生産緑地問題をご存知でしょうか? 別名「2022年問題」とも呼ばれます。

都市圏の農地の一部が一気に売りに出され、その影響で周辺の土地や物件の価格が急落する、というのが「生産緑地問題」です。

生産緑地問題は、農地の地主だけでなく、郊外の不動産オーナーや物件所有者にも多大な影響を及ぼす可能性があります。今回は生産緑地問題の解説を行ないつつ、不動産オーナーが知っておくべき悪影響やとるべき行動について紹介します。

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◆2022年に訪れる「生産緑地問題」とは?

生産緑地問題とは、多くの生産緑地が2022年に営農終了し、土地が一斉に売却され、地価暴落と周辺賃貸不動産の空室増加の可能性を指摘する仮説のことです。

生産緑地とは、以下の要件に当てはまる用地のことをいいます。

①良好な生活環境の確保に相当の効果があること

②500㎡以上の面積(条例により300㎡以上に引き下げができる)

③農林業の継続が可能な条件を備えているもの

固定資産税や相続税の優遇措置がなくなることで起こりうる問題ですが、全国の約8割もの生産緑地がこの対象になるといわれています。

もともと「市街地にも一定の緑地を保全すべき」という社会的な要請があり、それに伴い1974年に制定されたのが「生産緑地法」です。1991年には同法が改正され、生産緑地指定農地は営農目的以外の建築物の建造が制限されるようになり、その代わりに固定資産税の軽減や相続税の納税猶予が認められるなど、税金面での優遇措置がとられることになりました。

一度生産緑地として指定を受けると、生産緑地の所有者が亡くなるなどの理由で農業を辞めざるをえないか、指定を受けた日から30年を経過するまで売却することができないのです。

生産緑地法の改正から30年が経過する2022年、税金面の優遇措置がなくなることで、生産緑地の指定農地は一挙に売りに出され、宅地化することが予想されています。生産緑地を解除することで、固定資産税はなんと30〜100倍以上にはね上がってしまいます。

なお、生産緑地のほとんどは三大都市圏特定市内にあるとされ、東京23区内を中心とした首都圏や関西圏、中部圏の政令指定都市から大量の指定解除と売却が起き、不動産業界は大混迷を極めると考えられています。

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◆生産緑地が売りに出されることで不動産オーナーが受ける悪影響

生産緑地の指定解除により、税金負担額が大幅に増加することから、大多数の所有者は不動産を売りに出すといわれています。

ただし、この生産緑地問題で大きな影響を受けるのは郊外に土地や物件を所有する不動産オーナーです。

それには、次のような理由が予想されます。

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・宅地過剰供給で地価が下がり、中古マンションの価値が下がる

生産緑地は三大都市圏を中心に全国1万3000ヘクタール以上あるといわれています。東京ドームに換算すると、実に約2760個分の大きさ。東京都だけで東京ドーム約724個分の大きさを誇るといわれており、新築一戸建てが建つと考えると、なんと25万戸以上が供給できる計算です。

生産緑地の所有者の中心は高齢者で、そもそも農業を継続し続けるのには高いハードルがあります。高額な固定資産税を支払い続けるよりも、引退して売却したほうがよいと判断する人は多いでしょう。

仮にこれだけの土地が一斉に売却されたとしたら、全国各地に宅地の過剰供給が生まれ、地価が下がる可能性が高まります。

くわえて、周辺の中古マンションの価値が暴落することも予想されます。

本来、生産緑地の指定農地が営農から退く場合、市区町村などの自治体が土地を買い取ることになっていますが、財政面の問題からすべての土地を購入することは現実的に不可能なのです。

そうなると、土地は個人や企業などの第三者に売却され、結果的にたくさんの土地が市場に出回ることになります。売却された土地に、数年後に新築マンションが乱立するのは間違いありません。供給過剰で中古マンションの価値が下がれば、売れ残る可能性は高まってしまうのです。

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・郊外のマイホームの価値が暴落?

郊外に一戸建てを買って住んでいる人にとっても、生産緑地問題は他人事ではありません。

生産緑地が売り出されれば、デベロッパーやハウスビルダーは、生産緑地だった広い土地を購入し、区画整理をしたうえで廉価な分譲戸建てを建設し売り出すでしょう。

すると、もともと郊外に一戸建てを所有している人の場合、自宅の資産価値が下がってしまいます。住宅を購入する買主側としては安く手に入れられる可能性が高まりますが、売主としては高値売却が難しくなることが予想されるのです。

不動産投資家についても同様です。投資用の一戸建て物件は一般の戸建てよりもローコストでグレードの低い仕様であることが多いため、廉価で広々とした元生産緑地の物件と競合になったときに競り負けるか、家賃を大幅に落とす必要性が出てくるのです。

(まとめ)

◆早めの不動産売却が賢い選択に

ここまでに解説した通り、生産緑地問題により周辺地域の土地や物件価格が暴落することが予想されます。

すぐに価格に影響する話ではありませんが、将来的な不動産売却を検討しているのであれば、価格が暴落する前に売却するのも一つの手段でしょう。

生産緑地問題が顕在化してから売却を進める場合、最悪のパターンでは二束三文でしか売却できないかもしれません。